Tiền thuê mặt bằng thời COVID-19

Trong những tháng vừa qua vấn đề chi trả tiền thuê mặt bằng (czynsz) và những cuộc đàm phán về khuôn khổ hợp đồng thuê mặt bằng đã trở thành một trong những mối lo lắng cao nhất của các doanh nhân. Những ngành bị ảnh hưởng nhiều nhất vì các quy định hạn chế -liên quan tới hoạt động kinh doanh ăn uống – nhà hàng, dịch vụ, du lịch, thẩm mỹ viện và những hoạt động kinh doanh trong các trung tâm thương mại – đều đối mặt với việc cứu vớt doanh nghiệp và xây dựng lại điều kiện kinh tế của công ty.

Một trong những nghĩa vụ cơ bản của người thuê là trả cho người cho thuê – một số tiền theo các điều khoản của hợp đồng đã thỏa thuận – tiền thuê mặt bằng (czynsz). Đồng thời thì Bộ luật Dân sự lại không nêu ra những điều khoản nào mà theo đó người thuê mặt bằng – bao gồm cả mặt bằng thương mại – có thể trốn tránh nghĩa vụ này, ví dụ: trên cơ sở một sự cố „bất khả kháng” đã xảy ra. Vì vậy, trong những trường hợp này cần phải tham khảo các điều khoản chung của luật nghĩa vụ.

Trên thực tế vấn đề tối trọng ở đây sẽ liên quan tới việc bất khả thi cung cấp dịch vụ hoặc không áp dụng được điều khoản - không thể áp dụng hợp đồng do sự thay đổi cơ bản của hoàn cảnh. Chỉ thấy rõ ràng ở một điểm, đó là dịch bệnh COVID-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới các loại hợp đồng cho thuê.

Diễn biến đại dịch COVID-19 có thể được coi là một sự kiện bất khả kháng. Tuy nhiên điều này không thể quy ra một cách đơn giản về khả năng trốn trả tiền thuê, ví dụ: cho khoảng thời gian mà doanh nhân đã không được hoạt động bình thường. Ngoài ra thì trường hợp thuê mặt bằng làm quán ăn, nơi mà vẫn có khả năng „hoạt động bình thường” và về cơ bản chỉ bị hạn chế tới hình thức chuẩn bị các món mang đi sẽ khác với trường hợp các quầy quán nằm trong các trung tâm thương mại. Giải pháp thuận lợi nhất sẽ là tiến hành một cuộc đàm phán để thống nhất một quy tắc mới tính tiền thuê mặt bằng – cho khoảng thời gian hạn chế, cách ly cao nhất đã trôi qua cũng như cho khoảng thời gian doanh nghiêp trở về hoạt động bình thường.

Thương lượng các hợp đồng thuê mặt bằng và đại dịch

Cuộc thương lượng các hợp đồng thuê mặt bằng nên thực hiện trên tinh thần thự sự sẵn sàng đạt được thỏa hiệp cho cả hai bên, với sự giả định trung thành theo hợp đồng giữa hai bên. Nếu không đáp ứng được những điều này thì thật khó có thể cùng ngồi vào bàn đàm phán. Đồng thời cần nhớ rằng kết quả của cuộc đàm phán chỉ có thể đạt được khi mỗi bên sẽ bớt một phần những yêu cầu của mình. Có câu nói rằng một thỏa hiệp công bằng sẽ đạt được, khi mà cả hai bên đều cảm thấy không hài lòng với nó. Ngoài ra, cần phải đưa ra bàn đàm phán những đề xuất thực tế, có liên quan chặt chẽ với tình hình thực tế của hai bên. Do đó cần phải xem xét thêm, ví dụ: người thuê hoặc người cho thuê có sử dụng những gói hỗ trợ trong khuôn khổ chương trình „lá chắn” – chống khủng hoảng và hỗ trợ tài chính hay không.

Quyền yêu sách trên cơ sở hợp đồng thuê mặt bằng và COVID-19

Rõ ràng là bất kỳ ai – người cho thuê hay người thuê – đều có quyền yêu cầu tòa án giải quyết vụ việc. Vì vậy không thể loại trừ được tình trạng hiện tại sẽ không dẫn đến những vụ kiện tụng dân sự - thậm chí còn ngược lại, việc thiếu thỏa thuận sẽ chắc chắn dẫn đến tình hình mà chính chủ cho thuê mặt bằng thương mại sẽ đối mặt trên tòa với người thuê cho hoạt động kinh doanh. Cũng vì lý do này nên nhớ rằng các yêu sách trên cơ sở hợp đồng thuê mặt bằng có pháp quy về thời hiệu.Chỉ riêng yêu sách đòi hỏi trả tiền thuê (czynsz) sẽ hết hạn sau 3 năm – là khoảng thời gian đủ để hoàn thành các thủ tục cần thiết nhằm khởi kiện và thực thi vụ án sau đó, đặc biệt là trong những quan hệ nghề nghiệp. Tuy nhiên cũng có các yêu sách trên cơ sở hợp đồng thuê mặt bằng, ví dụ: liên quan tới nghĩa vụ của người thuê phải bồi thường những thiệt hại mà họ đã gây ra. Trong trường hợp này người cho thuê sẽ chỉ có một năm để khởi kiện, tính từ ngày bàn giao quầy, mặt bằng cho người thuê.

Nếu Quý vị là đối tượng của một bên hợp đồng thuê mặt bằng và muốn thảo luận về khuôn khổ cũng như các hình thức định giá hợp đồng, vui lòng hãy liên hệ với chúng tôi.

Czytaj również: TẠI SAO BẠN LẠI BỊ TỪ CHỐI GIẤY TỜ? PHẦN 4: SỞ NGOẠI KIỀU NGHI NGỜ “CÔNG TY MA”