Umowa najmu apteki – pięć najczęściej popełnianych błędów, na które warto uważać

Wszelkie niedopatrzenia przy podpisywaniu umowy najmu mogą skutkować poważnymi konsekwencjami dla najemcy. Podstawą jest skonstruowanie poprawnej umowy, która będzie zawierała wszystkie niezbędne elementy wymagane przepisami. Warto również zawrzeć w niej takie zapisy, które zagwarantują najemcy możliwie pełną ochronę.

Newsletter

Data dodania: 3 września 2019 r.

Nieznajomość różnic pomiędzy umowami zawieranymi na czas oznaczony i nieoznaczony

Umowy na czas nieoznaczony rozwiązuje się z terminem wypowiedzenia oznaczonym w przepisach i zależy on od długości trwania umowy. Te pierwsze natomiast rozwiązują się po upływie czasu, na jaki zostały zawarte, albo w przypadkach w umowie wskazanych. I to jest kwestia zdradliwa dla wielu przedsiębiorców, ponieważ nieświadomi dwojakości tych umów, zawierają je na czas nieoznaczony, przez co wynajmujący mogą je wypowiedzieć w każdym momencie. Dlatego opcją najbardziej elastyczną stosowną przez większość sieci aptecznych jest określenie minimalnego okresu najmu np. 5 lat i określenie możliwości jej przedłużenia o kolejne 5 lat przy spełnieniu określonych warunków np. rentowności Apteki, ilości pacjentów, poziomu komercjalizacji (w przypadku centrów/parków handlowych).

Nieuregulowanie kwestii związanych z dostosowaniem lokalu aptecznego oraz jego naprawami i remontami

Co do zasady to najemca płaci za przygotowanie nieruchomości na własny użytek oraz za drobne naprawy wynikające ze zwykłego użytkowania, a wynajmujący ponosi koszty remontów, które są konieczne do utrzymania lokalu w stanie określonym w umowie. Wynajmujący nieraz próbują przemycić w umowie zapisy, które w całości obciążają najemcę, nawet w przypadku poważnych napraw czy też dostosowanie lokalu do stanu pierwotnego po zakończeniu umowy najmu. Nieznajomość tych zasad może narazić najemcę na koszty, do których poniesienia nie jest zobowiązany.

Wyłączenie możliwości podwyżki

Zwykle uważa się, że skoro została zawarta umowa o określonej treści, to jej warunki nie będą podlegały zmianom w trakcie jej obowiązywania. To przekonanie może okazać się zgubne. Zgodnie z art. 6851 Kodeksu cywilnego wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepisy prawa dają więc wynajmującemu uprawnienie do jednostronnej zmiany wysokości czynszu. Nawet zawarcie umowy na czas oznaczony nie uchroni nas przed ewentualną podwyżką. Dlatego skutecznym sposobem jest uwzględnienie w umowie zapisu, który wprost wyłącza możliwość stosowania art. 6851 Kodeksu cywilnego.

Klauzula automatycznej waloryzacji

Dodatkowym sposobem, aby uniknąć ryzyka jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego lokal jest wprowadzenie mechanizmu zapewniającego dostosowanie wysokości czynszu do warunków rynkowych. Często spotykanym rozwiązaniem jest klauzula automatycznej waloryzacji, zgodnie z którą wysokość czynszu jest corocznie zwiększana zgodnie ze zmianą określonych wskaźników (np. wskaźnik inflacji, wskaźnik wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw). W orzecznictwie sądowym uznano, że wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej zasadniczo wyłącza możliwość podniesienia przez wynajmującego czynszu powyżej wysokości przewidzianej w tej klauzuli, nawet jeśli umowa wprost nie wyłącza tego uprawnienia.

Możliwość rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym

Gdy działalność apteczna w danej lokalizacji nie jest dochodowa to dla właściciela prowadzącego Aptekę konieczne jest rozwiązanie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Rozwiązaniem coraz częściej stosowanym na rynku farmaceutycznym jest wpisanie do umowy najmu możliwości rozwiązania jej w przypadku utraty lub wygaśnięcia zezwolenia na prowadzenie Apteki. Sama forma złożenia wniosku o wygaśnięcie zezwolenia do właściwego miejscowo Nadzoru Farmaceutycznego przez właściciela Apteki daje taką możliwość. Drugą możliwością rozwiązania umowy najmu (duża bardziej ryzykowną) jest „sprowokowanie” Nadzoru Farmaceutycznego, aby wszczął kontrolę i w ramach „naruszeń w prowadzonej działalności aptecznej” podjął decyzję administracyjną o utracie zezwolenia na prowadzenie Apteki ogólnodostępnej.

Jeżeli macie Państwo pytania lub problemy związane z umowami najmu lokalu aptecznego, czy też toczą Państwo spór z Wynajmującym w tym zakresie, pozostajemy do dyspozycji.


Czytaj również: Wezwanie do zwrotu dofinansowania z PFRON coraz częściej spotykane
LinkedIn
Facebook

Zapisz się na nasz newsletter

Zgadzam się z polityką prywatności